按揭 Hibor – 按揭學堂 加息對我供樓的影響?

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按揭Hibor – 按揭學堂 加息對我供樓的影響?

 

人人都講美國加息,到底美國加息對香港有咩影響?對香港業主又有咩影響?

美國加息,實際是調升聯邦儲備基金目標利率區間,意味當地商業銀行向央行拆借成本上升,從而令市場拆息增加。由於香港實行聯繫匯率制(Linked Exchange Rate),港幣同美金匯率掛鉤,金管局基本利率亦會跟隨。

 

仲供緊樓的業主,大部分都用緊H按,即1個月銀行同業拆息(HIbor,簡稱H)加銀行息差。現時市場大型銀行按揭息率睇至H+1.35厘,由於H或會跟隨美國息率變動,所以加息會影響供樓人士。

 

現時市面上主要有兩款按揭計劃,分別是以「最優惠利率」為基準的按揭計劃(即P按),及「香港銀行同業拆息」按揭計劃(即H按)。

 

P按的「P」代表最優惠利率(Prime Rate),利率為P減去某個百分比,即我們常見到的P-X厘。目前市面上的P按有兩種,分別為大P(5.25厘)及細P(5厘),當中提供細P的銀行主要為滙豐、恒生(00011)、中銀香港(02388),其他銀行則主要提供大P。現時P按的按息普遍為P-3.1厘(大P)或P-2.85厘(細P),即實際按息為2.15厘。

 

H按的「H」為香港銀行同業拆息(HIBOR),所謂HIBOR,是銀行同業市場的港元貸款利率,實際按息通常以1個月拆息加某個百分比為基準,即我們平日所見到的H+X厘;現時H按的按息主要為H+1.5厘,以今日拆息定價約0.24厘計,即實際按息約為1.74厘。由於H的波幅相對P為高,H按息率有機會急速抽升,故銀行通常設有「鎖息上限」作「封頂位」。

 

P按」及「H按」都為浮息,一般跟隨美息走勢而變動,所以常言道美國加息,香港存貸利率也會隨之受影響。

 

 

隨著港幣匯率波動, HIBOR 最近劇升,以 HIBOR 為基數的H按按揭利率已经同P計劃非常貼近。如果而家入市買樓上車,應該選用H按定P按好? 。

 

近期港幣匯率波動, HIBOR 劇升,一個月 HIBOR 由大約0.26%一路升到最近0.39%(2016年1月26日數字),以 HIBOR 為基數的H按按揭利率隨著升高至約2.09%(H+1.7%),已經同P計劃2.15%(P-3.1%)非常貼近。以按揭金額$240萬,還款期25年計算,按揭還款支出由$10,126上升至$10,278,做緊H按按揭的供樓支出多出約$150。

 

既然H按波動劇烈,現在 買樓 的話,選擇P按是否更好?

比較P按利率與H按封頂

 

但由於H按一般有封頂,雖每家銀行的H Plan封頂都不同(由P-3.1%到P-2.15不等),但都算有保障。假設按揭利率繼續上升,而封頂為P-3.1%(即2.15%),都係同現時P按利率看齊。

 

但由於每家銀行P按不同,部分銀行的P按不能做到與H按封頂一致。例如某銀行P按最低為P-2.15%,而H按封頂為P-2%,當H按繼續上升時,有機會H按高過P按,因此仔細比較銀行的P按利率與H按封頂非常重要。

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